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国内の不動産投信(REIT)をポートフォリオに組み入れて分散投資効果を高める!

分散投資効果を高めるためには複数のファンドを組み合わせて保有する方法が有効です。今回は昨年よりおおむね順調に上昇基調で推移しているリート市場に着目し、「国内REIT」ファンドの組み合わせに向けたファンド検索方法と組み合わせのポイントをご紹介いたします。

2018年の「国内REIT」はプラスのパフォーマンス

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(出所)Quickデータを元に作成
データは2018年12月時点で国内公募追加型株式投資信託(ETFと通貨選択型を除く)を対象とし、過去1年間のアセット別リターン(年率)です。

国内REITのパフォーマンスが突出

昨年2018年の主要アセット別のパフォーマンスを並べてみると「国内REIT」が良好な環境であったことが分かります。
2018年10月以降に株式市場は大きく下落した中、国内リート市場は底堅い推移を果たしました。
2019年の見通しとして、国内リート市場は相対的に業績が安定しており、分配利回りは株式の配当利回りや国債の利回りと比較すると高い水準となっています。2020年の東京オリンピック開催に向けてのインフラ整備や政府の国内リート市場の成長支援もあり、引き続き不動産投資市場は拡大すると期待されています。

REITの魅力を再確認

REIT(リート)はオフィスビルや商業施設、賃貸マンション等に投資し、そこから得られる賃貸料や不動産売買益を投資家に配分する商品です。保有不動産の価格上昇に加え不動産の賃貸料を原資とした配当収入(インカムゲイン)を得られます。株式や債券への投資とは異なる特性があり、REITファンドを組み合わせて持つことでインフレ時に保有資産価値の目減りを軽減する効果等について再び注目されています。

国内REITファンド(毎月決算型)1年リターンランキング

  ファンド名 1年リターン
(2019/1/31時点)
純資産総額
(2019/2/15時点)
1 DIAM J-REITオープン(毎月決算コース)<愛称:オーナーズ・インカム> 10.44% 847.71億円
2 Jリート・アジアミックス・オープン(毎月決算型) 10.04% 64.28億円
3 MHAM J-REITインデックスファンド(毎月決算型)(愛称:ビル オーナー) 9.72% 1,321.93億円
4 ダイワJ-REITオープン(毎月分配型) 9.63% 1,950.10億円
5 ニッセイJ-REITファンド(毎月決算型) 8.87% 1,582.15億円
6 フィデリティ・Jリート・アクティブ・ファンド 8.48% 351.05億円

1年リターンは2019年1月末基準での実績値です。収益分配金を分配時に再投資したと仮定し算出しています。
純資産総額はファンドの規模を表すもので、投資信託に組み入れられている有価証券等の時価に債券利息、株式配当金等を加えた資産総額から、投資信託の運用費などの負債総額を差し引いた時価総額のことです。 掲載のデータは過去の実績であり、将来の運用成果を保証または示唆するものではありません。 上記はファンド選びの参考情報としてご案内するもので、記載されているファンドを推奨または勧誘するものではありません。

国内REIT(J-REIT)ファンド検索の方法

  1. ファンド検索 絞り込み項目から「アセットクラス:不動産投信(リート)」、「投資先地域:日本、比率:50%以上」をクリックします。
  2. 検索結果から、「純資産」「純資産伸び率」「1ヵ月リターン」「1年リターン」等の値の並べ替えでの検索も可能です。また、「分配金実績」「モーニングスターレーティング」等情報も検索結果から確認することが可能です。
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個別のファンド詳細情報は各ファンド名をクリックするとご確認いただけます。

セミナー開催決定!

リート特別セミナーのご案内:2019年3月19日(火)
日本&米国リートの成長戦略‐リートの魅力とこれからの成長を支える要因について‐

運用効率をアップ!「国内REIT」の組み入れのメリット

分散投資の極意は複数の値動きの異なる投資対象を組み合わせたり、投資するタイミングを分散させたりすることで全体のリスクを軽減させ、運用効率を上げることです。
あるファンドが値下がりしている局面で一方のファンドは反対方向の値動き、つまり値上がりをするといった値動きが異なる資産の組み合わせは相関係数から探すことができます。

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相関係数

相関係数とは、異なる2つの資産のリターンの関連性を調べる目安となる係数のことで、-1から+1までの値で表されます。
2つの資産が似た値動きをするほどプラス1に近づき、逆の値動きをするほどマイナス1に近づきます。
相関係数が小さい資産と組み合わせると全体のリスクを抑えながらリターンの向上を狙える効果が期待できます。

フィデリティ証券取り扱いファンドのアセット別相関係数

  国内株式 国内債券 国内REIT 国際株式 国際債券 国際REIT
国内株式 0.83          
国内債券 -0.12 0.69        
国内REIT 0.42 0.11 0.99      
国際株式 0.63 -0.13 0.26 0.8    
国際債券 0.44 -0.08 0.21 0.46 0.45  
国際REIT 0.46 -0.02 0.36 0.59 0.48 0.76

(出所)クォンツ・リサーチ株式会社データ データ基準日:2019年2月8日 期間:過去3年(156週)
フィデリティ証券取り扱いの全ファンド中、モーニングスター株式会社のファンド分類で「国内株式型/国際株式型/国内債券型/国際債券型/国内REIT型/国際REIT型」の6分類に属するファンドで且つトラックレコードが3年以上のファンドファンドを対象として算出しています。
本データは、各分類に属するファンドと相手方となる分類に属するファンドの相関の単純な平均値のため、実際の相関は各ファンド間によって異なることがあります。
各分類に属するファンドの過去の実績に基づき計算した参考値であり、将来の運用成果を保証するものではありません。計測期間が異なる場合は、計算結果も異なりますのでご注意ください。各ファンドのリターンは分配金(税引前)を再投資したものとして計算しております。

相関係数から読み取れることは?

複数のファンドを保有しても同じアセットクラスで値動きが近いファンドを保有している場合、分散投資効果は得られません。

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上記「フィデリティ証券取り扱いファンドのアセット別相係数」から「国内REIT」は他のどのアセットクラスとも総じて相関が低いことがお分かりいただけます。 安定した配当収入と中長期的な値上がり益が期待できる「国内REIT」を長期運用ファンドの一つとしてポートフォリオに組み入れ、負ける確率を下げる運用への切り替えをどうぞご検討ください。

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組み合わせ例はイメージをご提示するものであり実際のファンドではありません。また全ての組み合わせに当てはまるものではありません。実際の組み合わせ実績を提示し将来の成果をお約束するものではありません。

ファンドの組み合わせをそのまま教えてほしい、という方に便利なツール

ポートフォリオナビ:簡単な質問に答えるだけで、お客様のニーズにあったポートフォリオ(ファンドの組み合わせ)をご確認いただけます。 お客様の投資プランに沿ってご提示するポートフォリオで収益予想やリスクを確認しながら、どのファンドの組み合わせが目標達成に近づくのかをシミュレーションできる簡単なツールです。                  
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リスクについて

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費用等について

投資信託のお取引では、以下の費用をご負担いただきます(税込)。詳細は投資信託説明書(交付目論見書)をご確認ください。また、費用等の合計額については、投資信託の保有期間等に応じて異なりますので表示することができません。

  • 申込時に直接ご負担いただく費用:購入時手数料(投資信託の購入金額に対して最大3.24%)
    フィデリティ証券では金額指定にて投資信託の買付のお申し込みを承っております。この場合の購入時手数料は、購入金額(購入口数×当該買付に適用される基準価額)に各投資信託の所定の手数料率(税込)を乗じた額となり、お申込金額(ご指定いただいた額=お支払いいただく金額)の中からいただきますので、お申込金額全額が当該投資信託の購入金額となるものではありません(内枠式)。
  • 換金時に直接ご負担いただく費用:信託財産留保額(換金時の基準価額に対して最大1.0%)
  • 保有期間中に間接的にご負担いただく費用:運用管理費用(信託報酬)(信託財産の純資産総額に対して最大年率2.538%。但し、純資産総額が減少した場合、実質的にこれを上回ることがあります。)
収益分配金に関するご注意事項

投資信託における分配金は預貯金の利息とは異なり、運用状況によっては分配金額が変わったり支払われない場合もあります。したがって、分配金支払いの実績についての記述は、あくまで過去の実績に関するものであり、将来の運用成果等を保証もしくは示唆するものではありません。分配金は計算期間中に発生した収益を超えて支払われる場合があります。その場合、決算日の基準価額は前期決算日と比べて下落することになります。また、分配金の水準は、必ずしも計算期間におけるファンドの収益率を示すものではありません。投資者のファンドの購入価額によっては、ファンド購入後の運用状況により、分配金額より基準価額の値上がりが小さい場合もあるため、分配金の一部又は全てが、実質的に元本の一部払戻しに相当する場合があります。 詳しくはこちらをご覧ください。

通貨選択型の投資信託に関するご注意事項

通貨選択型の投資信託は、株式や債券等といった投資対象資産に加えて、為替取引の対象となる円以外の通貨も選択することができるよう設計された投資信託です。通貨選択型の投資信託の収益源としては、投資対象資産の価格の上昇、為替取引によるプレミアム(金利差相当分の収益)、為替差益が挙げられます。一方で、投資対象資産の価格の下落、為替取引によるコスト(金利差相当分の費用)、為替差損により損失やコストが発生する場合があります。 詳しくはこちらをご覧ください。